房贷未还清如何卖房？贷款理财必看的五大关键点

还在还贷的房子能不能卖？这个问题困扰着很多有资金周转需求的房主。本文将详细解析房贷未结清时的卖房流程，重点从贷款理财角度分析不同处理方式的资金成本、操作风险及注意事项，帮你在资产处置时做出更明智的财务决策。

首先要明确的是，根据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。也就是说，从法律层面你是可以卖房的。不过这里有个"但是"——实际操作中必须经过抵押权人（也就是银行）的同意。银行通常会要求你先把剩余贷款结清，才能解除抵押登记。

举个例子，假设你2018年贷款200万买房，现在还剩150万没还。这时候想卖房，银行会要求你先还清这150万，然后才能把房产证从银行拿出来，配合买家完成过户。这就是我们常说的"赎楼"环节。

方式1：买方垫资解押（最常见）

买家支付首付款时，约定其中部分资金用于偿还剩余贷款。比如总价300万的房子，买家首付150万，其中120万用于帮你还贷。这里要注意两个关键点：一是必须取得银行书面同意，二是要在监管账户操作资金，避免出现买家付钱后你挪作他用的情况。

方式2：转按揭（操作复杂但省心）

把贷款直接转给下家，由新买家继续偿还房贷。不过现在多数银行已经关闭这项业务，目前只有个别外资银行和城商行还在开展。需要买卖双方同时满足原银行的贷款资质要求，审批周期可能长达23个月。

方式3：自行筹措资金解押（适合短期周转）如果手头有些流动资金，或者能向亲友短期拆借，先结清贷款再卖房是最稳妥的。比如剩余贷款80万，可以先借钱还清，等房子卖出后再归还借款。不过要注意资金的时间成本，如果卖房周期超过预期，可能会产生额外利息支出。

1. 买方中途毁约的风险

特别是在用买方首付解押的情况下，如果过户前买家突然反悔，你可能面临既收不回房款，还要继续还贷的窘境。建议在合同中约定高额违约金（通常不低于总房价的20%）

2. 资金监管漏洞

遇到过卖家拿到首付款后卷款跑路的案例吗？所以一定要通过银行或第三方支付平台进行资金监管，确保专款专用。

3. 市场波动风险

从决定卖房到实际成交可能需要36个月，这期间如果房价下跌，可能面临"卖亏了还要倒贴利息"的双重损失。2021年深圳就出现过某业主卖房半年亏了首付的极端案例。

4. 税费计算误差

很多人会忽略满唯一、增值税、个税的计算时点。比如你2019年买的房，2024年卖出时刚好满年，但如果提前还款导致实际过户时间在2023年，就要多交5.3%的增值税。

1. 资金利用率对比

假设剩余贷款100万，利率5%。如果手头有100万现金，是选择提前还贷？还是投资理财？当你的投资收益率能稳定超过5%时，显然留着现金更划算。

2. 机会成本计算

比如选择转按揭需要支付5000元手续费，但可以保留手上的流动资金用于其他投资。这时候要算清楚5000元手续费和你潜在投资收益之间的关系。

3. 利率环境判断

如果当前处于降息周期（比如2024年LPR持续下调），可以考虑转换贷款产品。有些银行允许在卖房时同步办理抵押贷，把原来的5.8%利率换成3.8%的经营贷，这样能节省大笔利息支出。

1. 提前30天向银行提交提前还款申请，避免因审批延误影响交易进度

2. 解押后7个工作日内务必办理解除抵押登记

3. 保留所有还款凭证至少5年（曾有买家5年后主张还款纠纷的案例）

4. 提前查询当地限售政策（比如成都2023年新规要求取证后3年才能交易）

5. 商业贷款和公积金贷款要分开处理，部分城市的公积金贷款解押需要额外审批

看到这里你可能要问：那到底哪种方式最好？其实没有标准答案。如果是急用钱，买方垫资最快；如果想省手续费，转按揭更划算；如果资金充裕，自行解押最安全。关键是要根据自身财务状况，算清楚资金成本和时间成本。

最后提醒大家，2023年央行已明确要求各商业银行简化房贷解押流程。现在很多银行开通了线上预约还款功能，有些甚至能实现"带押过户"。建议卖房前先咨询贷款银行的最新政策，说不定能有意外惊喜。