很多选择等额本息贷款的人都在纠结提前还款是否吃亏。本文从贷款原理、利息计算、机会成本三个维度切入,结合真实案例测算不同时间节点提前还款的实际损益,分析违约金、投资回报率等影响因素,最后给出不同资金状况下的操作建议,帮你做出最划算的还款决策。
咱们先来掰扯下等额本息的基本原理。这种还款方式最大的特点就是每月还款额固定,但本金和利息的比例一直在变。比如说你贷了100万,20年期,利率5%,每个月要还6599元。
重点来了:前5年还的款里,利息能占到60%-70%。举个具体数字,第一个月还款中,利息就有4166元,本金才2433元。到第100期的时候,利息占比降到50%左右。这种"先还利息后还本金"的设计,就是大家觉得提前还款吃亏的根源。
关键要看还款时间节点:
1. 前1/3还款期(约7年内)提前还款最划算
这个时候剩余本金多,提前还款能省下大量未支付的利息。比如第5年提前还清,总利息能省下近20万
2. 中间1/3还款期(7-14年)性价比开始下降
此时已支付过半利息,提前还款只能节省剩余期限的利息支出,需要计算具体收益
3. 后1/3还款期(14年后)不建议提前还款
这时候利息基本已经还完,剩下的大部分是本金,提前还款省不了几个钱
很多人只盯着利息看,其实还有这些要算:
违约金:多数银行规定3年内提前还款要收1%-3%违约金,比如100万贷款违约金就要1-3万
机会成本:提前还款的钱如果用来投资理财,按5%年化收益算,20年能翻2.6倍
流动性风险:提前还款后手头没活钱,遇到突发情况可能还要重新贷款
1. 有闲置资金且不会理财的人
(银行存款只会存活期,年利率0.3%的那种)
2. 对负债有心理压力的人
(看到贷款账单就睡不着觉的)
3. 计划出售房产的人
(需要先解押才能交易过户)
4. 利率高位站岗的人
(比如前些年6.37%利率买房的)
1. 一定要先问清楚银行政策
(有的银行每年限制还款次数,有的要提前30天预约)
2. 选择"缩短年限"比"减少月供"更划算
(月供不变的情况下,100万贷款提前还20万,能省下18万利息)
3. 提前还部分贷款要注意金额门槛
(有些银行要求单次最少还5万,还要收500元手续费)
说到底,提前还款划不划算,关键看你有没有更好的钱生钱渠道。如果投资收益能跑赢房贷利率,那肯定拿着钱去投资;要是只会把钱放余额宝,那还是提前还款更实在。大家根据自己实际情况,算清楚这笔账再做决定吧!